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2019年5月合肥政务区房价走势分析及投资
时间: 2019-06-07 14:47
,我们在进产的时候,尽量在选择最低的价格买进,在最高的价格售出,才能赚取最大的利润。反之,投资最忌讳的就是,政务区的价格高居不下,进入政务区的门槛越来越高,占用的

  ,我们在进产的时候,尽量在选择最低的价格买进,在最高的价格售出,才能赚取最大的利润。反之,投资最忌讳的就是,政务区的价格高居不下,进入政务区的门槛越来越高,占用的资金量越来越大,是否意味着有高位接盘、高位站岗着风险?这种顾虑和担心,完全可以理解。

  “高位接盘”,在楼市里同样常见,2.2万接盘WY豪门、2万接盘WD文旅城。最新数据显示(数据来源合肥某知名中介,共计样本12744个),4月份政务区二手房实际成交均价已经达到24372元/平,遥遥领先全市各区。是合肥全市均价(16896元/平)的1.44倍,是第2名滨湖(18623元/平)的1.31倍,是最低价长丰(10250元/平)的2.38倍!11个区域中,瑶海均价只有12232元/平,新站和瑶海基本持平,是12483元/平;而垫底的长丰(北城)的成交均价,近一年来,基本上维持在1-1.1万左右。因为价格低,有不少朋友准备转而投向长丰、瑶海、新站等价格更低的洼地以期用较低的投入,获取更大的回报。

  拿单价最高的政务与单价最低的长丰做一个对比,提取2018年5月-2019年4月以来政务区与长丰(北城)的均价数据,

  数据显示,政务与长丰价格比从2018年的1.97,一上扬,到2019年四月已达2.38。比值在不断增大,两区的价格差距越来越大,也就是说。2018年5月同期投资长丰和政务,政务区的收益要远大于长丰。

  过去一年里,处于价格低位的长丰下跌了7.3%,瑶海下跌了8.3%,但是新站上涨了13.1%,而处于价格高位的政务区,价格却保持了18.5%的最高涨幅。

  其实我在之前发表的文章《2019年5月合肥楼市走势分析》(关注微信号:合肥房博士,后台回复:“房价”查看)中已经提到,合肥楼市进入强分化时期,强者更强,弱者更弱,楼市的分化体现在板块、学区、开发商品牌等等各种影响房价因素的之间。最近一年政务与长丰北城的价格走势就是很好的证明。

  而4月底的长丰土拍楼面价已经达到7833元/平,只能说KFS土拍一时爽,卖房心慌慌。刚刚肥东的库存数据出来了,肥东新房库存可售36个月,从现在起,不盖新房,肥东的新房也够卖到2022年。

  政务区目前的初中有2所:50中育集团天鹅湖校区(简称50中新)、50中育集团蜀山外国语学院(简称50中南)。还有一所待建的热门初中:50中新分部,位于潜山与习友交口东边角,华润万象城东边(下图中用虚线标出)。

  政务区目前小学有7所:西园新村小学南校、奥体小学、翠庭园小学、习友小学、嘉和苑小学、绿怡居小学,以及一所即将建成的祁门小学。

  50中新和50中南在房价走势和投资收益上体现了明显的差异,在房价进入强分化时期,学区之间的分化同样明显。2019年4月份,50中新学区范围内的二手房均价为24846元/平,高于全区均价474元/平;50中南均价为20280元/平,低于全区均价4092元/平!

  2018年5月份,50中新学区范围的二手房均价是21656元/平,略高于50中南的20994元/平,价格相差660元,基本接近。但是后面几个月的成交价格出现了明显的分化。

  从下图中可以看出,2018年3月到7月的楼市春,50中新价格稳步向上,但50南价格走势波动较大,出现了小幅下跌。2018年下半年由于全国严厉的楼市调控政策,导致合肥楼市转入下行通道。在这种楼市大调整行情下,50中新的价格始终稳步向上,非常的抗跌。9月到10月之间,50中南的价格走势出现一个急速下跌的走势,在11月企稳,与10月价格基本持平。直到12月,随着合肥整个楼市整体企稳回暖,50中南的价格才从最低点,开始缓慢回升。

  成交量方面,2018-2019年50中新共成交了447套,50中南共成交126套,前者是后者的3.5倍。我用50中新二手房的成交量与50中南成交量进行对比,得到以下比值曲线月

  50中南学区房下滑的更加明显,2018年10月、11月2个月,每月只成交了3套,成交比逐渐变大;2018年12月

  2019年4月走势与上一年非常相似,有一点值得注意的是,2019年4月合肥楼市依然处于金三银四的好时光,两个学区的成交量差距却逐渐在拉大。数据显示,2019年以来,50中南学区范围的二手房,成交量主要集中在琥珀五环城(10套,占总成交套数51套的19.6%)、天鹅湖1号(8套,占比15.6%)。而两个小区之所以有不俗的成交表现,主要是受50中新分部的利好。关于50新分部的学区情况,我多次在我的密圈中提及(点击链接“密圈”直接加入)。由于50中新分部迟迟不动工,加上琥珀五环城的价格已经涨了不少,所以两个小区4月的成交量一共只成交了3套(五环城1套,天鹅湖1号2套)。(学区让房价没有了上限…)没有谁愿意买到的房子就贬值。由于资金集中流向推动了房价的上涨,资金会拼命流向附加资源更多,更稀缺的房产。虽然只是一之隔,政务区潜山西的50新学区

  虹吸效应,导致强者更强,50中南的学区水平处于中游,并不稀缺,学区价值不明显。50中南成交均价高于合肥市均价3000元左右,这个价格主要是政务区板块溢价。2、政务区各小区价格走势分析

  以下均来自真实成交数据,成交量越大的小区,计算出来的升值率越准确。对成交量较少而产生的误差,我会在分小区分析中进行修正。从下表中可以看出,2019年50

  8.51%。200万的房子,4个月涨了16万,收益是不是很可观?我观察比较了一下,这个增长率还比较靠谱...成交均价是24605元/平。

  不难发现,奥体,西园,嘉和苑三所小学均价均在2.6万+,价格差距并不大。我的文章《合肥学区房成交分析及投资》(关注

  合肥房博士,后台回复学区“学区”查看。)中,有2019年1-2月份的数据:50新+奥体的均价是28077元/平,50中新+西园是27405元/平,50中+嘉和苑是24824元/平。对比本次统计的最新数据,发现以上三个学区之间的价格差距在缩小。究其原因,与奥体小学热度减弱有关。奥体小学招生一年以来,默默无闻,毫无亮点,前一段时间还被爆出负面新闻。据我密圈好友透露,奥体小学有不少老师是外聘的临时代课老师,校长是一位教体育的初中副校长。目前来说,小学,盛名难符。嘉和苑小学教学条件得到很大改善,新任的女校长出自西园小学,是蜀山区为数不多的小学正高级教师。曾经被热炒的奥体小学热度不断减弱,周边房价也逐渐回归。保利香槟国际:

  虽然有人总说保利学区不稳,然而,保利这两年的房价却仍然一个劲的网上蹿。在没有小户型的大型小区,每年有近10%的升值率,资产确实足够优质。这种涨幅让处于政务地段的凯旋门情何以堪?根本原因我之前分析过,因为保利接纳了高新区大量的改善+学区需求,房价有足够的支撑,在改善小区中,升值率仅次于栢悦公馆和天鹅湖畔。关于学区稳定性,我想大家不用过于担心,除非有一个与50新水平接近的初中出现,否则保利轻易不会被划走。在高新没有出现接近50新水平的初中前,保利的价格还会一直强势下去。

  政务区最郁闷的小区,没有之一。看着西边的栢悦公馆风光无限,哪怕是对面的五环城每年也有不低于6%的升值率,多少心有不甘吧。只要50中新分部这个靴子一直不落地,凯旋门的房价就难有起色。凯旋门的价格颓势估计要到50新分部招生方案确定才能结束。

  经常有朋友纳闷,恒大华府价格为什么和保利香槟国际差距那么大。同样的学区,地铁,而且恒大里面有不少大户型,从当初设计来看,也是高端改善小区。然而房龄老、前面铁线阻隔,注定恒大华府只适合作为刚需上车50中新学区的第一站。而不能承接高新区的改善需求。恒大的大户型成交均价拉低了整体均价。而且作为刚需小区,恒大的房价上涨启动要晚于保利。事实上4月份,恒大华府100平米以下户型成交均价为22414元/平,较3月份的21302元/平上涨了1112元,单月涨幅达到5.2%。恒大华府90平左右的三房,是刚需上车兼投资的好目标。

  随着房龄的增加,融科九重锦已经过了最好的时光,小区逐渐在走下坡,不过主流的三房户型仍然是刚需的首选,因为有赠送面积,所以单价已经到2.7万+,九重锦的小三房,仍然是刚需兼投资的不错选择。

  发能的户型之多、之奇葩,估计政务区第一,丁字户型、户型,但丝毫不影响升值,45平的小户型,因为是住宅,成交均价已经达到2.8万+。不少小户型,最近1年时间升值了20万,发能近一年升值率达到11.65%,都是小户型的功劳。发能在2017年价格跌到了谷底,后来换了物业后,价格开始稳步回升。换物业后价格猛涨的小区还有岸上玫瑰、琥珀五环城、水墨兰庭等等。发能是一个挂学区、出租皆宜的小区。正因为此,大户型就有些悲剧了,低于均价也很难成交。投资发能,请1房或者2房的中小户型。

  一直是政务区50中新最低入门门槛,价格会随着学区的升值而升值,特别是46平方的小户型,每年涨10到15万之间。待到3,4号线地铁全部开通,区位优势更加明显。对于资金量小的朋友,是个很好的投资标的。

  房龄增加,有些老旧,小面积的房型也是让人无语,但是不影响升值。进入门槛已经200万+了,门槛不低。

  价格总是低于宋都5%左右。跟着宋都涨,先于宋都跌。2018年6月被猛炒了一把,当时高位接盘的,现在还没解套。这种小区自身品质稍差了一点,不宜追高。

  拥有公立幼儿园,近地铁口,中学,房价却全靠两个筒子楼公寓撑着。主要是因为100平米户型,竟然只有2房,实在是浪费。因为小区品质等原因,曾经在政务也是垫底。2房公寓价格在2018年6月跳涨,之后一直缓缓上涨,保持在总价160万左右。森林海的升值空间跟着政务50新的大盘走,160万的进入门槛,不低。

  90平方三房,200万以内上车政务区50中学区,刚需自住+学区+投资的最低门槛(不考虑浅水湾

  稳重有涨的。由于被奥体中心阻隔,周边较差,没有小户型,总价高。当前价格160万左右,进入奥体+50新的最低门槛。纯投资不是很适合。内森庄园:

  豪宅投资的一个教材,近两年的升值率在政务区应该是垫底,当然这与御龙湾前面的商业烂尾有很大的关系。豪宅投资,要求条件苛刻,因为总价高,买家群体少,所以成交难度大,流动性非常差。稍有瑕疵,就容易被买家,小伙伴们要少一点情怀,多一点。

  颐园世家一样,占着地段,因为小区破旧,户型过大,总价过高而导致价格和涨幅偏低。50中南学区范围二手房成交情况分析

  由于成交数据不多,以下统计表的数据仅供参考。计算升值率产生的误差,我会在小区分析中进行修正。2019年1-4月,50中南所有小区较2018年升值率的平均值是3.28%,而50中新是8.51%。

  50中南学区少数出彩的小区之一,2019年以来成交量位列50中南各小区第一,和风格+和雅阁一共成交了10套。主要得益于换了保利物业以及50中新分部的双重利好,可以兼顾自住+学区+投资,

  6.1%的升值率来看,还不及恒大华府和文一名门首府。但是五环城的优势在于,小区离50新分部只有一之隔。奥体中心、万象城、天龙广场、绿洲公园配套都近在咫尺。100平左右的三房,确实是刚需上车政务区的首选。2.1万以下如果能挑到好的楼层,可以出手,但要避免购买大户型以及靠近金寨高架的房子。天鹅湖一号:

  如果资金相对充足,天鹅湖一号比五环城要优质的多。天鹅湖一号以及北边的湖畔徽映阁,在没有学区的情况下,价格也可以高于50中新学区的平均值,如果将来50中新分部能够和本部统一办学,质量接近,这两个小区价格会有不低于10%的涨幅。

  在国际花都一系列小区里,应该算是第5期,蓝蝶苑是6期,万科物业,小区高低配,2梯3户,品质不低。小区正前方还有一个大公园,不错。奈何也是因为50中南+绿怡居小学的拖累,升值率较低(上表中下跌5.69%并准确),实际成交价格,每年有小幅上涨。随着房龄增加,比较适合自住。

  2.2万的均价,确实让人感叹。银泰城,天鹅湖的配套,有概念的新房子,也许是黄金,也许是。大家现在投资滨湖新区,也要擦亮眼睛。嘉和苑:

  虽然2018年有大咖力挺嘉和苑,预言2019年可以上涨30%,但是一方面是学区没有落地,另一方面,回迁小区,想说爱你不容易。从过往的数据看,回迁小区只有小户型,越小越好的学区小户型才有投资价值。

  新建的祁门小学就在旭辉花园的前面,在祁门小学的利好下,2019年也有不小的涨幅。旭辉花园本身的品质+地段,使其在50中南范围内属于优质资产,未来有一定升值空间。

  单位集资房,类似于湖畔徽映阁,可能未满2年,有税,所以新成交的单价是20166。就算有税,这样的价格,赶紧买。

  表中的涨幅偏差较大,和浅水湾大户型拉低了单价类似,小户型拉高了单价。主要优势是小户型总价低,单价波动大,可以对标嘉和苑。

  国际花都1、2、3、4期的房子,特别是1、2期的,房龄较老,价格在板块中处于较低,投资价值越来越小。

  3号线号线开通,待祁门小学、50中新分部建成,学区+双地铁线+优质配套,其投资收益稳定性仍然强于其它各区块。而且这种现状短时间内无法改变。当然由于房价处于高位,会有部分小区投资收益率放缓,成长空间比不上滨湖、高新的高潜力(点击:滨湖、高新,进入快速咨询)板块,但是会很稳。2、潜山东有不少空地没有开发,给了我们不少想像的空间。祁门小学预计2020年投入使用,50中新分部可能会一波三折,不会一番丰顺,因为涉及到的利益方太多。但是政务区50中新已经爆满,急切需要再新建一所初中,而琥珀五环城北、天鹅湖1号东边的空地,是新建初中的比较理想的地块。所以这所学校早晚得建,50新分部

  3、合肥历来有看好政务和看好滨湖两派,关于这个争议,我发表过相关观点。政务和滨湖是合肥的两极,两个核心。合肥的发展轨迹,就是从三孝口四牌楼的单核逐步向政务、滨湖的双核方向发展。滨湖不会取代政务区,目前政务区的投资仍然无忧。当然滨湖的发展一日千里、日新月异。滨湖现在差一个学区,待滨湖学区形成之时,也就是滨湖核心区超越政务之时。

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